Az októbertől hatályos módosított társasházi törvény egyhangú döntést rendelt el a rendkívüli munkák esetében. Hogy mi sorolható ide, az értelmezés kérdése. A változás nyomán nehezül a társasházak felújítása és megnyúlnak az engedélyezési eljárások is.
Hiába a törvényalkotó szándéka, nem igazán egyszerűsödött a társasházak működését meghatározó jogszabályi környezet. Az októbertől hatályos módosítások több ponton sem érték el a kívánt célt (ez a 2009. évi LXXXIX. törvény, amely egyébként a 2003-as CXXXIII. törvény módosítása). De talán még ennél is nagyobb hiányosság, hogy nem egyértelmű egy-egy rendelkezés értelmezése. Így könnyen előfordulhat, hogy a lakóközösségek inkább lemondanak a komolyabb beruházásokról, mivel túlságosan magas arányú egyetértésre volna szükség a tulajdonosoktól. Rengeteg probléma volt a társasházi törvény körül, és a mostani módosítás ezek közül csak nagyon kevésre ad választ – összegezte véleményét Tilki László ügyvéd. Az ingatlanjog szakterületével foglalkozó Tilki és Kovács Ügyvédi Iroda vezetője kifejtette: a társasházak működése esetén a legnagyobb kihívás a közösség, pontosabban a többség akaratának és a kisebbség védelemének az egyensúlya.
Egyetértés kell Az új szabályozás egyik legvitathatóbb pontja, hogy alaposan megnehezíti a rendkívüli felújításokat. A törvény ugyanis úgy rendelkezik, hogy a társasházak rendes gazdálkodási körét meghaladó kiadások esetében egyhangú döntés szükség. Ráadásul a törvény nem a jelenlévők 100 százalékához köti az egyetértést, hanem valamennyi tulajdonostársra vonatkozóan egyhangú szavazást vár el. A napi gyakorlat azonban ezt nem teszi lehetővé, hiszen jellemző, hogy a lakók egy része belefásult a közös problémák rendezésébe, nincs kedve vagy energiája a közös ügyekkel foglalkozni, és emiatt nem vesz részt a döntéshozatalban. Emellett értelmezés kérdése, hogy mi tartozik a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások sorába. Nem egyértelmű, hogy az állagmegóváson túlmutató beruházások milyen megítélés alá tartoznak. Például egy komolyabb, a közös részeket is érintő szigetelési munka esetén olyan arányú egyetértést követel meg az új rendelkezés, ami ellehetetleníti a kivitelezéseket. Vagy, ha egy konvektoros rendszer cseréje volna indokolt, akkor a csere a rendes gazdálkodás része, amíg a teljesen új fűtési rendszer bevezetése már rendkívüli – s ez esetben teljes egyetértést követelő beruházás. Amennyiben a nemmel szavazó tulajdonosok bírósághoz fordulnak, ezzel az érveléssel könnyen ellehetetleníthetik a beruházásokat. Szintúgy nem minősül rendes felújításnak a távhőről való leválás. Ilyen és hasonló beruházásba csak akkor érdemes belevágnia a lakóknak, ha biztosak abban, hogy mindegyikük megszavazza. Mivel jellemzően nem a 10–15 lakásos épületeket fűtik távhővel, kevés az esély a 100 százalékos egyetértésre.
Kétséges fejlesztések Az egyhangú határozat szinte irreális a társasházak életében, hiszen a gyakorlati tapasztalatok szerint mindig van valaki, aki nem elérhető vagy nem akar részt venni a napi ügyek intézésében – erősítette meg Farkas Tamás. A Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetségének (LOSZ) elnöke elmondta: mostantól kezdve szinte esélytelen lesz például osztatlan közös tulajdon átalakítása, értékesítése, jellemzően ilyen például a tetőterek beépítése, amelyet gyakorta az alatta lévő lakáshoz "csatoltak". Ehhez is 100 százalékos egyetértés kellene a korábbi négyötödös helyett, amit a gyakorlatban szinte lehetetlen "összehozni" – magyarázta Farkas Tamás. A LOSZ elnöke szerint ez viták és perek sorát indíthatja el. Az egyetértés hiánya miatt nemcsak a távhőről való leválás, de a panelfelújítások is lassulhatnak. Ugyanis nézőpont kérdése, hogy beruházás rendkívüli-e vagy belefér a "rendes működésbe" és elég az 50 százalék + 1 szavazat hozzá. Farkas Tamás szerint a panelfelújításokat és a fűtési korszerűsítéseket sokkal jobban kellene ösztönözni – nem csupán támogatással, de akár kötelező felújítások előírásával is. Az elnök úgy véli, törvényi kötelezettséget kellene bevezetni például a liftfelújítások esetében vagy a távfűtött lakásokban költségmegosztók felszerelésére. A felújítási munkálatok késlekedésének nem lehet oka, hogy a tulajdonostársak egy részének nincsen rá pénze. Egy társasház működtetése szempontjából ez nem lehet szempont, csak az, hogy megszavazta-e a ház a felújításokat vagy sem. Ha igen, akkor a közgyűlési határozat mindenkire egyformán érvényes.
Előre mutató változások Fontosnak tartja az ügyészségi felügyelet bevezetését Farkas Tamás, aki szerint egyedülálló és indokolatlan, hogy a közös képviseleteknek nem volt felettes szervük. Holott a magyarországi gazdálkodószervezetek mindegyikénél biztosított a törvényességi felügyelet valamilyen módja, a cégbíróságtól az Állami Számvevőszékig több intézményt is megbíztak ilyen feladattal. Ugyanakkor a társasházak esetében ez nem megoldott, eddig – ha gond adódott – kizárólag bírósághoz fordulhattak a tulajdonosok. Januártól viszont alapos indok esetén az ügyészség gyorsan intézkedhet (ez a törvényi változások egyetlen eleme, amely nem 2009. október 1-jétől hatályos). A LOSZ elnöke egyébként helyteleníti azt a gyakorlatot, hogy a tulajdonosok közül bárkit kijelölhetnek közös képviselőnek a lakóközösségek, mondván, ehhez semmifajta képzettségre nincs szükség. Holott itt a ház egészének működéséről, jelentős összegekről és a beruházások szervezéséről egyaránt szó van, ezért az elnök szerint célszerű lenne társasházkezelői tanfolyam elvégzéséhez kötni a feladatot. A társasházi alapító okiratot érintő módosítások kapcsán viszont találni előre mutató változtatást a megújított társasházi törvényben – emelte ki Tilki László. Az ügyvéd kifejtette: az újítás értelmében, ha a társasházi közgyűlés határozatát ügyvédi ellenjegyzéssel látják el, akkor az elegendő a földhivatali bejegyzéshez. Ez például akkor hasznos, amikor össze akarnak vonni vagy szét akarnak választani egy-egy lakást, eddig ugyanis valamennyi lakó jóváhagyása kellett. Amíg ez nem volt meg, addig nem kezdődhetett meg a munka, ami akár hónapokkal is késleltethette azt. A közös tulajdonban lévő vagyontárgy elidegenítéséhez továbbra is kétharmados egyetértésre van szükség, ám az ügyvédi ellenjegyzés itt is megoldást hozhat.
Kézbesítés Sokan úgy vélik, hogy az egyik legsikeresebb pontja a mostani törvénymódosításnak a közös költségek behajtásának megkönnyítése, valójában nincs szó érdemi előrelépésről – emelte ki a Tilki László, aki arra hívta fel a figyelmet, hogy a módosítás következtében a második sikertelent követően sikeresnek kell tekintetni a kézbesítést. Sok esetben a lakcímnyilvántartóból kellett kikérni a tulajdonos tényleges címét, de ezzel sem volt gond, ám az elmaradt fizetéseket csak elhúzódó pereskedés után lehetett behajtani, ezt pedig a legtöbb társasház nem vállalta magára. Ebben azonban nem sok változást hoz, hogy egyszerűbb lesz a felszólítás menete. A hatóság mostanáig úgy tekintett a közös képviseletekre, mint akik a társasház egészét képviselik, és emiatt gyakran előfordult, hogy - az építési ügyekről, például szomszédos építkezésekről - egy levélben értesítették az összes albetét tulajdonosát. Ez konfliktust eredményezhetett, mivel a közös képviselők "elfektethettek" ügyeket, nem tájékoztatták időben a lakókat, nem hívtak össze közgyűlést. A jövőben viszont valamennyi lakás birtokosának közvetlenül kézbesíteni kell az építési határozatokat. Vagyis mostantól már nemcsak a közös képviselet jóindulatától, hanem a szomszéd társasház valamennyi tulajdonosától is függ a használatbavételi engedély megszerzése. Az államigazgatási eljárás annyiban lassul, hogy több száz példányban kell elkészíteni a határozatot, elküldeni az érintetteknek. Ugyanakkor az építési hatóságnak eddig is ki kellett küldenie határozatait, a fellebbezési határidők pedig változatlanul ugyanazok. Ha viszont az építési engedélynek megfelelően, szabályosan épült a ház, akkor a beruházónak nincs félnivalója.
Az októbertől hatályos módosított társasházi törvény egyhangú döntést rendelt el a rendkívüli munkák esetében. Hogy mi sorolható ide, az értelmezés kérdése. A változás nyomán nehezül a társasházak felújítása és megnyúlnak az engedélyezési eljárások is.
Hiába a törvényalkotó szándéka, nem igazán egyszerűsödött a társasházak működését meghatározó jogszabályi környezet. Az októbertől hatályos módosítások több ponton sem érték el a kívánt célt (ez a 2009. évi LXXXIX. törvény, amely egyébként a 2003-as CXXXIII. törvény módosítása). De talán még ennél is nagyobb hiányosság, hogy nem egyértelmű egy-egy rendelkezés értelmezése. Így könnyen előfordulhat, hogy a lakóközösségek inkább lemondanak a komolyabb beruházásokról, mivel túlságosan magas arányú egyetértésre volna szükség a tulajdonosoktól. Rengeteg probléma volt a társasházi törvény körül, és a mostani módosítás ezek közül csak nagyon kevésre ad választ – összegezte véleményét Tilki László ügyvéd.
kellene a korábbi négyötödös helyett, amit a gyakorlatban szinte lehetetlen "összehozni" – magyarázta Farkas Tamás. A LOSZ elnöke szerint ez viták és perek sorát indíthatja el. Az egyetértés hiánya miatt nemcsak a távhőről való leválás, de a panelfelújítások is lassulhatnak. Ugyanis nézőpont kérdése, hogy beruházás rendkívüli-e vagy belefér a "rendes működésbe" és elég az 50 százalék + 1 szavazat hozzá. Farkas Tamás szerint a panelfelújításokat és a fűtési korszerűsítéseket sokkal jobban kellene ösztönözni – nem csupán támogatással, de akár kötelező felújítások előírásával is. Az elnök úgy véli, törvényi kötelezettséget kellene bevezetni például a liftfelújítások esetében vagy a távfűtött lakásokban költségmegosztók felszerelésére.
Fontosnak tartja az ügyészségi felügyelet bevezetését Farkas Tamás, aki szerint egyedülálló és indokolatlan, hogy a közös képviseleteknek nem volt felettes szervük. Holott a magyarországi gazdálkodószervezetek mindegyikénél biztosított a törvényességi felügyelet valamilyen módja, a cégbíróságtól az Állami Számvevőszékig több intézményt is megbíztak ilyen feladattal. Ugyanakkor a társasházak esetében ez nem megoldott, eddig – ha gond adódott – kizárólag bírósághoz fordulhattak a tulajdonosok. Januártól viszont alapos indok esetén az ügyészség gyorsan intézkedhet (ez a törvényi változások egyetlen eleme, amely nem 2009. október 1-jétől hatályos). A LOSZ elnöke egyébként helyteleníti azt a gyakorlatot, hogy a tulajdonosok közül bárkit kijelölhetnek közös képviselőnek a lakóközösségek, mondván, ehhez semmifajta képzettségre nincs szükség. Holott itt a ház egészének működéséről, jelentős összegekről és a beruházások szervezéséről egyaránt szó van, ezért az elnök szerint célszerű lenne társasházkezelői tanfolyam elvégzéséhez kötni a feladatot.
Hozzászólások