Az ingatlanpiac legnagyobb szereplői mindig is figyelemmel kísérték a szektor változásait – volt, aki maga készítette az elemzéseket, amíg mások megvásárolták az információkat. Ennek megfelelően ahány cég, annyiféle megközelítés, számítási módszer, és persze számsor és statisztika van forgalomban. Mivel a készítők más módszertan szerint és más adatokból dolgoztak, ezért ezen elemzések összehasonlítása szinte lehetetlen volt. Ebben hozhat változást az FHB, amely megalkotta a lakásárindexét. 

 

Az ingatlanfinanszírozással, értékbecsléssel és ingatlanközvetítéssel is foglalkozó FHB kétéves munkával létrehozott egy olyan mutatószámot, amely mindenki számára érthető – és ami ennél is fontosabb –, átlátható módszerrel készül, nem becsléseken, hanem tényeken alapszik – tájékoztatta lapunkat Molnár Zsolt, az FHB Ingatlan Zrt. vezérigazgató-helyettese. Ahogy a tőzsdei folyamatokat összegzi a BUX index, úgy a lakóingatlanok piaci mozgását próbálja leképezni az FHB Lakásárindexe, amit a jövőben negyedévente tesznek közzé. Ennek változása minden eddiginél pontosabban tükrözi a lakáspiac folyamatait – legalábbis a bank szándékai szerint. Az index adásvételi tranzakciós árakból és az ahhoz kapcsolódó adatokból indul ki, méghozzá kellően hosszú idősorral és nagy elemszámra alapozva és a megfelelő módszertant alkalmazva. Az FHB Lakásárindex 1998-tól kezdve negyedéves bontásban mutatja az árváltozást. Ehhez a vizsgált időszakban mintegy 3000 település 800 ezer lakóingatlanának adásvételi adatait dolgozták fel. A forrás az FHB működése során gyűjtött adatok, valamint az illetékhivatali és adóhivatali adatbázis. (Az index módszertanát az FHB honlapján részletesen ismertetik.) Molnár Zsolt elmondta, hogy az indexet nyilvános Adatként kezelik, azt rendszeresen közzéteszik, ugyanakkor az ahhoz kapcsolódó mélyebb elemzéseik, részletes adatbázisok, illetve előrejelzések fizetős tartalmak lesznek.

Az FHB indexéhez kapcsolódó tanulmány szerint 1998 és 2009 között a hazai lakás-állomány folyamatosan bővült. Amíg 1998-ban 4,04 millió, addig 2009 elejére több mint 4,30 millió lakás volt hazánkban. Ugyanezen időszakban az FHB Index alapján a lakásárak megnégyszereződtek Magyarországon - az éves átlagos áremelkedés 13,2 százalék volt. Az inflációt is figyelembe véve, a lakások reálértéke ugyanakkor megduplázódott. Az index alapján kijelenthető, hogy a lakás kifejezetten jó befektetésnek számított, amely felülmúlta több pénzügyi befektetés hozamát is. 2008 első negyedévében volt az FHB Lakásárindex csúcsértéke (200,7), ehhez képest 2009 második negyedévében ez az érték 183,4 pontra esett vissza, ami jelzi, a szektort érintő gazdasági válság mértékét. Az adatsor alapján megállapítható, hogy magyar történések csak idejükben esnek egybe a nagy külföldi ingatlanpiaci árbuborékok kialakulásával. Hazánkban a tartós emelkedést hozó években sem szálltak el az árak, így most a visszaesés is "kiegyensúlyozottabb".

Az FHB Lakásárindex alapján az árak alakulása négy periódusra tagolható. Ezek a ciklusok látszólag kötődnek a nemzetközi ingatlanpiaci mozgásokhoz, de ez inkább csak időbeli egybeesés. A magyar lakáspiacot sokkal inkább befolyásolták a lakáspolitikai döntések, illetve a makrogazdasági kilátások, mint a nemzetközi trendek. Az egyes korszakhatárok leginkább ezt tükrözik. Valójában Magyarország kimaradt abból az ingatlanlufiból, ami a környező országokban megfigyelhető volt az elmúlt évtizedben. Így nálunk nem volt olyan meredek sem a fejlődés, sem a visszaesés mértéke. Ugyan a jelenleg hazánkban tapasztalható visszaesés drasztikus, de az ingatlanpiac még mindig kiegyensúlyozottabb, mint a térség más országaiban.

 

Ez az időszak 1998-tól 2000 végéig tartott, amikor is meredeken emelkedtek a lakásárak: három év alatt 132 százalékkal, reálértékben is közel kétszeresére. 2000 végén átmenetileg megtorpanó áremelkedésnek a lakástámogatási rendszer 2001-es bevezetése adta meg az újabb lökést. A makrogazdasági helyzet is kedvezően alakult ezekben az években, kiegyensúlyozott növekedési pályán mozgott a gazdaság. A lakosság rendelkezésre álló jövedelme 46 százalékkal emelkedett ebben az időszakban. A lakáshitelezés ekkor még elhanyagolható mértékű volt, mindössze 53 milliárd forintnyi lakáshitel vándorolt a háztartási szektorhoz az időszak egésze alatt, ami a hitelkamatokkal is magyarázható (20 százalék). A ’90-es évek közepén a költségvetési stabilizációt követően a befektetők elsősorban a tőzsde felé fordultak. Az 1998-as orosz válság és a tőzsdekrach nyomán a lakosság a részvények helyett az ingatlanok felé fordult. Fontos, hogy ezt megelőzően már a makrogazdasági helyzet is egyre kedvezőbben alakult, a növekvő jövedelem és foglalkoztatás is a lakáspiaci kereslet robbanását készítette elő. Ebben az időben azonban még nem volt elég jó minőségű új építésű lakás a piacon. 

A második periódus 2001 elejétől 2003 végéig tartott. Ekkor is jelentősen - összesen 60 százalékkal - emelkedtek a lakásárak (a reálérték növekedése évenként átlagosan 11 százalék). 2002-től 3 éven át jelentősen megugrott a vásárlóerő, összesen 36 százalékkal, reálértéken pedig 15 százalékkal bővült a háztartások jövedelme. Ezen időszak alatt évente 430 milliárd forint, zömében támogatott kamatozású, forint alapú lakáshitelt vett fel a lakosság. Mindezzel párhuzamosan 2001-től számottevően megnőtt az újlakás-építések száma. A fejlesztők ekkor kezdenek bele az első nagyméretű lakásprojektekbe az ország valamennyi jelentős városában. Ebben az időszakban átlagosan évi 31 703 új lakás épült, annak révén, hogy 2001 és 2003 júniusa között folyamatosan enyhítették a lakáshitelezés feltételeit, és ezzel párhuzamosan nőtt a támogatás mértéke is. Visszatekintve a legfontosabb változás az volt, hogy a támogatást kiterjesztették a használt lakásokra is. Az FHB Lakásárindexén követhető a támogatások megjelenésének és kibővítésének árfelhajtó hatása. A támogatási rendszer a költségvetés számára 2003-ra már fenntarthatatlanná vált, ekkor következtek be az első szigorító lépések, amelyek a lakásárak alakulására is hatással voltak. A 2003 harmadik negyedévében mutatott stagnálást követően 6 százalékot nőtt az index, ez azzal magyarázható, hogy sokan előrehozták a lakásvásárlásukat, mivel tartottak a támogatási rendszer átalakításától.

2004 és 2008 között összességében tovább nőtt a kereslet. Még úgy is, hogy az időszak kezdetén csökkentek a támogatások. Ennek hatásaként az áremelkedés 2003 végén megtört, és a következő években a korábbinál alacsonyabb mértékű, évi 4 százalék körüli növekedést eredményezett. Országosan a lakásárak 18 százalékkal mentek feljebb ebben az időszakban. Azonban kétszer is megugrott az infláció (2004 elején és 2006 végén), ezért valójában ebben az időszakban évente átlagosan 1 százalékkal csökkent a lakások reálértéke. A reálérték-csökkenés, kisebb hullámzásokkal, 2005 elejétől kezdődött. A támogatások szigorítása ellenére a hitelezési verseny képes volt néhány évig fenntartani a keresletet. Olyannyira, hogy az előző időszakhoz hasonló mennyiségű hitel áramlott ki a támogatások megszűnését követően is – igaz már jobbára nem forinthiteleket, hanem az alacsonyabb kamatozású devizahiteleket vették igénybe az emberek. 2007-től megugrott a szabad felhasználású jelzáloghitelek aránya, ennek zömét azonban nem lakásvásárlásra, hanem fogyasztásra, illetve a korábban felvett hitelek kiváltására fordították. A támogatási rendszer szigorítása természetesen a kínálati oldalon is éreztette hatását, először a kiadott építési engedélyek száma kezdett csökkenni. Igaz, a késleltetett hatások miatt ebben az időszakban még évente átlagosan 38 755 darab új lakás épült. A bőséges hitelkínálatnak köszönhetően 2008 elejéig nem csökkentek a lakásárak. Ez elsősorban nem a magyar vásárlóknak, hanem a külföldi befektetőknek tulajdonítható – főleg Budapesten.

Az FHB Index 2008 első negyedévénél érte el eddigi csúcsértékét, ettől kezdve visszaesésről beszélhetünk. A legmagasabb árszinthez képest az országos árak 8,6 százalékot csökkentek egyetlen negyedév alatt. A kínálati árakban ugyan nem tapasztalható ekkora csökkenés, ám az áralku mértékének növekedése valójában csökkentette a tranzakciós árakat. Az elmúlt másfél évben negyedévente átlagosan 1,4 százalékkal csökkentek a lakásárak, reálértékükből éves szinten átlagosan 9,5 százalékot veszítettek. Mindez a korábbinál alacsonyabb forgalom mellett következett be, elsősorban a használtlakás-forgalom csökkent. 2008 harmadik negyedévétől jelentősen szűkült a hitelkínálat, szigorodtak az elérhető hitelek feltételei, emelkedtek a kamatok, ami csökkentette a lakások iránti keresletet. Ezzel párhuzamosan 2008 óta a fejlesztők – különösen Budapesten – egyre nagyobb lakótelepeket kezdtek építeni. Az FHB közleménye egészen pontosan úgy fogalmaz, hogy "a lakásválaszték eltolódott a funkcionálisan minimalizált, szerényebb minőség irányába". Az ilyen típusú új lakásokra pedig a még meglévő fizetőképes kereslet sem igazán vevő. Bár az árakban nem tapasztalható jelentős csökkenés, de átalakult a kínálati oldal szerkezete. Egyre több első tulajdonos jelenik meg a piacon új, használt lakásával. Ez azt jelzi, hogy korábban sokan túlvállalták magukat, az általuk nemrégiben vásárolt lakások folyamatosan jelennek meg a használtlakás-piacon.

A válság következtében a jövedelmek csökkenése és a pénzügyi feltételek romlása miatt a bérleti díjak nem emelkedtek, ezért a lakásbérleti piac korábbi állapotához képest megélénkült, és ez arra utal, hogy potenciális lakásvásárlók nagyobb hányada inkább a kockázatmentes lakásbérlés felé fordul.

Hozzászólások