Banki hitel nélkül ma Magyarországon - de a világ bármely más táján is - építkezni, építőipari projekteket végigvinni mondhatni a ritkánál is ritkább. Utánajártunk, hogy a hitelezési szakértők vajon a készülő épület minőségét is górcső alá veszik-e, amikor a kölcsönről döntenek.

Az elmúlt évtizedekben nem a magas minőség volt az elsődleges szempont Magyarországon. Így lehet az, hogy a hetvenes-nyolcvanas évek lakótelepeihez vagy a múlt század első felében épült és az évtizedek alatt leromlott állagú házakhoz viszonyítva az "újépítésű" fogalma afféle varázsigének hatott. A tetszetős, modern külső, de silány minőség is vonzóvá vált, az új lakásra áhítozók boldogan vették birtokba ezeket a minden tekintetben olcsó lakásokat. Ezáltal a vevői szokások a mennyiségi lakásépítést támogatták - az elsőre megfelelőnek tűnő, akár nem túl jó helyen lévő lakások is elkeltek a viszonylag alacsony áruknak köszönhetően.

A Jones Lang LaSalle budapesti irodájának egy nemrégiben közzétett nyilatkozata szerint, a válság hatására ma már a bankok kizárólag a kiváló elhelyezkedésű, kiemelkedő ingatlanokat hajlandók finanszírozni. A banki hitelbírálat szakaszában könnyedén eldönthető egy projektről, hogy az jó helyen valósul-e meg, azonban a tervezett épület minősége már nem ítélhető meg ilyen könnyen.

Biztosítékok

- Az előszűrési szakaszban a bank megvizsgálja a projekt üzleti és műszaki megvalósíthatóságát. Ennek részeként - többek között - a projekt költségvetése, a beruházó tőkeereje és szakmai tapasztalata, a kivitelező referenciái és működésének stabilitása kerülnek áttekintésre - sorolja Soltész Gergő, az FHB Kereskedelmi Bank Zrt. vállalati igazgatója, mit vizsgálnak elsőként a hitelezési folyamatban.

Ha a fentiek alapján a bank finanszírozási ajánlatot tesz és azt az ügyfél elfogadja, akkor a hitelügylet banki jóváhagyását követően független építési ellenőrt is bevonnak az ügyintézésbe, akinek a feladata a projekt folyamatos - jellemzően a folyósításokhoz igazodó - ellenőrzése, ennek része a zéró és záró riport elkészítése is.

A szakember úgy látja, a korábbi évek gyakorlatához képest a bankok határozottan több figyelmet fordítanak az elkészülő épületek, lakóházak, intézmények minőségére. Általános tapasztalat, hogy a minőségtudatos fejlesztések egyre inkább teret nyernek. Ez igaz mind az anyag és technológia választására, mind pedig a kivitelezők körültekintőbb pályáztatására.

Ennek legfőbb oka szerinte, hogy a vevők, illetve a bérlők költségérzékenyebbé váltak, jobban megnézik, megfelelő ár-érték arányú terméket kapnak-e a pénzükért. A rossz minőség jelentősen visszavetheti a válság miatt egyébként is megcsappant keresletet, ami egy-egy projekt kudarcát jelentheti. A minőségre vonatkozó garanciát a bemutatott folyamaton túl a bank nem szokott kérni, de a beruházó korábbi fejlesztései iránymutatásul szolgálhatnak. Nagyon szigorú banki előminősítési eljáráson esnek át a projektek a K&H Banknál is. Az első lépcsőfok a benyújtott hitelkérelem vizsgálata, ennek a fejlesztők szakmai referenciáinak bemutatásán túl tartalmaznia kell bizonyos – a projektek eltérő jellegére és kockázati megítélésére tekintettel - többnyire nem sztenderdizálható elemeket. Zöldmezős beruházások esetén kiemelt helyen szerepel a gyakran külső szaktanácsadók által az adott beruházásra elkészített megvalósíthatósági tanulmány, illetve annak alapján a projekt vizsgálata, hogy alkalmas-e banki finanszírozásra. Vannak benchmarkok – összehasonlító tapasztalati adatok -, amelyek mentén haladhat a bank annak megítélésében, hogy a beruházás a megfelelő minőséget képviseli-e. A kivitelező neve is sokat nyom a latban, hiszen nagy tapasztalatokkal rendelkező cégek pénzügyi és szakmai garanciát jelentenek a kivitelezési kockázatok mérséklése és a minőségi munkavégzés szempontjából a finanszírozó bankok számára. Fontos, hogy a kivitelezési költségbecslés helyességét megfelelő szakmai felelősségbiztosítással rendelkező független mérnök (műszaki szakértő) a minőségi igényekre is tekintettel ellenőrizze a finanszírozó bankok számára. További kiegészítő biztosítékokat képeznek a kivitelezési időszak alatt jelentkező esetleges költségtúllépési kockázat fedezésére és a gazdasági hasznosíthatóságot lehetővé tevő befejezésre nyújtott garanciák. Mindezen tényezőknek kulcsfontosságú szerepük van abban, hogy az épületek a bank számára is megnyugtató minőségben készüljenek el.

Többoldalú garancia

Idén augusztusban adják át a Műszaki Egyetem "Q" épületét a Hérosz Zrt. kivitelezésében, amely PPP-konstrukció keretében valósul meg. Itt a konzorciumi banki hitelhez a pénzintézetek - K&H, Raiffeisen Bank és MFB - a maguk által kiválasztott műszaki ellenőri csoportokat állítottak fel. A szakértői csapat szakáganként vizsgálja, hogy a készülő épület megfelel-e a minőségi követelményeknek. Tapasztalataikról havonta küldenek jelentéseket a bankoknak, a megrendelővel pedig heti rendszerességgel egyeztetnek. Ez az ellenőrzési rendszer garantálja gyakorlatilag, hogy a készülő épület megfelel a minőségi követelményeknek. Ez esetben viszont nemcsak a bank és a megrendelő, de a fejlesztő-kivitelező is hatványozottan érdekelt a magas minőségben, ugyanis 20 évig üzemeltetője is az ingatlannak, így tehát elemi érdeke, hogy optimális minőségű épületet adjon át.

Ház épül a családnak

Az alacsony minőség azonban nemcsak a beruházások, a továbbértékesítésre, bérbeadásra készülő lakóingatlanok, irodaházak esetén aggályos. - Sajnos gyakori példa, hogy a megépülő családi házak olyan gyenge minőségűek, hogy 4-5 évvel később akár tönkre is mehetnek, lakhatatlanná válnak - mondja Kárpáti József, az ÉVOSZ Könnyű szerkezet-építő Szakmai Tagozatának elnöke. Szervezetük a Nemzeti Fejlesztési és Gazdasági Minisztériumtól kért segítséget, amikor szerettek volna felállíttatni egy követelményrendszert, amely a minőségi könnyű szerkezetes házak épülését támogatja.

Az építésügyi főosztály segítségével elkészített szakmai anyag tartalmazza azokat a minimum követelményeket, amelyeknek meg kell felelni ahhoz, hogy valaki építési engedélyt és banki hitelt kapjon. Ezen követelmények rendszerét a jelenlegi jogszabályok alapján állították össze, és gyakorlatilag egyfajta sorvezetőként használható, hogyan kell ellenőrizni a könnyű szerkezetes házak minőségét. Így az önkormányzatok műszaki osztályai számára egyértelművé és könnyen meg állapíthatóvá válnak a minőségi követelmények, az általuk kiadott igazoló dokumentumok pedig jó garanciát jelenthetnek a hitelező bankoknak. A PSZÁF segítségével azt is elérték, hogy a bankok képviselői minden esetben csakis ezen dokumentumok megléte esetén tárgyalhatnak hitelről könnyű szerkezetes házak építésénél.

A szakember tapasztalatai azt mutatják, hogy a bankok jogszabálykövetőbbek, mint az önkormányzatok, ez utóbbiak nem egységesek a gyakorlatban. Valahol szigorúbbak, valahol semmilyen tanúsítványt sem kérnek, amely a minőségi épület építését garantálná. Szakmai sikernek könyveli el Kárpáti, hogy néhány bank már a könnyűszerkezetes házak esetében is kéri az Érvényes Építőipari Műszaki Engedélyeket (ÉME), ezzel is támogatva a minőségi házak építését. A fenti gyakorlatot elviekben alkalmazó Unicredit Banktól a minőséget vizsgáló praxisukról nem kaptunk választ, ahogyan a CIB Bank és a Raiffeisen Bank sem kívánta vázolni a minőség vizsgálatát a lakossági hitelezési gyakorlatukban. A Budapest Bank lakossági hitelezési vezetője, Paragi Zoltán elmondta, bankjuk minden esetben vizsgálja az épület minőségét. A vizsgálat kiterjed az épület elhelyezkedésére, minőségére, jogi rendezettségére, méretére, értékesíthetőségére és így tovább. A bank csak jogilag rendezett, és a minőségi követelményeknek megfelelő épületrészeket fogad el fedezetként. Amennyiben a pénzintézet készülő épületet finanszíroz, a folyósítás szakaszosan történik, és az egyes folyósítási etapok között helyszíni szemlét tart, hogy ellenőrizze, az előzőleg átutalt hitel rész valóban beépítésre került-e, és minden rendben zajlik-e. A tapasztalatok tehát azt mutatják, a bankok hasonló gyakorlat szerint vizsgálják a vállalatok által indított, jellemzően nagyobb mértékű és összetettebb fejlesztéseket a minőség szempontjából, mint a saját célra készülő házakat. Habár a lakossági hitelezési gyakorlatról egyetlen válasz fényében nehéz lenne általánosítani, a bankok érdektelensége a témát illetően árulkodó.

Egyes ingatlanpiaci szakértők szerint a minőségi épületek, ingatlanok szaporodását fogja előidézni, hogy a kereslet csökkenésére nem árcsökkenéssel fognak válaszolni a fejlesztők, hanem inkább a minőséget helyezik előtérbe.

■ KÁRPÁTI JUDIT

Hozzászólások

Név *
Email
Code   

Küldés